मुंबई रियल्टी में ₹1.3 लाख करोड़ का उछाल 2030 तक 44,000 नए घर बनेंगे।

नाइट फ्रैंक इंडिया की एक रिपोर्ट के अनुसार, मुंबई के सोसाइटी पुनर्विकास से रियल एस्टेट बाजार में ₹1.3 लाख करोड़ का उछाल देखने को मिल सकता है। इन परियोजनाओं से 2030 तक 44,277 नए घर उपलब्ध होंगे, जिससे मुंबई के आवासीय बाजार की क्षमता बढ़ेगी और शहर का क्षितिज भी बदलेगा। रिपोर्ट के मुताबिक, 2020 से अब तक कुल 910 हाउसिंग सोसाइटियों ने विकास समझौतों (डीए) पर हस्ताक्षर किए हैं, जिससे फ्लोर-स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) और औसत इकाई आकार के आधार पर लगभग 326.8 एकड़ (1.32 मिलियन वर्ग मीटर) संभावित भूमि क्षेत्र उपलब्ध हुआ है। यह शहरी नवीनीकरण का एक महत्वपूर्ण चालक बन गया है, जो शहर में ग्रीनफील्ड विकास के सीमित अवसरों के बीच मांग को पूरा करने के लिए अपरिहार्य और आवश्यक है।

पश्चिमी उपनगरों का दबदबा: 73% नए घर यहीं से

पुनर्विकास के इस उछाल में पश्चिमी उपनगर, जो बांद्रा से बोरीवली तक फैले हुए हैं, सबसे आगे हैं। इन क्षेत्रों में 32,354 नए घर जुड़ने की उम्मीद है, जो कुल पुनर्विकास आपूर्ति का 73% है। बोरीवली, अंधेरी और बांद्रा जैसे माइक्रो-मार्केट पुनर्विकास के शीर्ष तीन हॉटस्पॉट बनकर उभरे हैं, जहां 139 एकड़ से अधिक भूमि पुनर्विकास गतिविधि में योगदान कर रही है। इसके विपरीत, दक्षिण मुंबई में केवल 416 नई आवासीय इकाइयाँ जुड़ेंगी, जबकि मध्य और दक्षिण मुंबई में कुल मिलाकर केवल 43 समझौते दर्ज किए गए हैं। इसका मुख्य कारण खंडित स्वामित्व, विरासत में मिली किरायेदारी और उच्च प्रवेश लागत जैसी चुनौतियाँ हैं। कुल 910 समझौतों में से, 2020 से 80% से अधिक समझौते 0.49 एकड़ से कम के भूखंडों के लिए थे, जो एक घने शहर में भूमि एकत्रीकरण की चुनौतियों को दर्शाते हैं।

राजस्व और चुनौतियाँ: संतुलन बनाना ज़रूरी

यह ₹1.3 लाख करोड़ का उछाल राज्य सरकार के लिए भी महत्वपूर्ण राजस्व लाएगा। अनुमान है कि अगले 5 वर्षों में सोसाइटी पुनर्विकास से होने वाली मुफ्त बिक्री से राज्य को स्टाम्प शुल्क के रूप में लगभग ₹7,830 करोड़ और जीएसटी संग्रह के रूप में ₹6,525 करोड़ का राजस्व मिलेगा। हालांकि, नाइट फ्रैंक इंडिया के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक शिशिर बैजल ने चेतावनी दी है कि यह क्षेत्र अत्यधिक गर्म हो चुका है और एक महत्वपूर्ण मोड़ पर है। बढ़ती कीमतों ने डेवलपर्स से ऐसी प्रतिबद्धताएँ करवाई हैं जो टिकाऊ सीमाओं से कहीं आगे तक फैली हुई हैं, जबकि सोसाइटियों के सदस्यों की अपेक्षाएँ भी असमान रूप से बढ़ गई हैं। इस मोड़ पर, सोसाइटियों और डेवलपर्स दोनों के लिए यह ज़रूरी है कि वे अपनी व्यवस्थाओं में पर्याप्त गुंजाइश छोड़ें और वित्तीय ढाँचे को विवेकपूर्ण ढंग से बनाएँ।

रिपोर्ट के अनुसार, पुनर्विकास एक लंबी प्रक्रिया है, जिसमें आमतौर पर 8-11 साल लगते हैं, जिससे परियोजनाएँ कई बाजार चक्रों, ब्याज दरों में बदलाव और नीतिगत परिवर्तनों के संपर्क में आती हैं। हालाँकि विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (डीसीपीआर) 2034 के तहत व्यवहार्यता में सुधार हुआ है, फिर भी आम सहमति बनाना, शीर्षक की स्पष्टता और नागरिक अनुमतियाँ अभी भी प्रमुख बाधाएँ बनी हुई हैं।

मूल्यांकन और भविष्य की दिशा

नाइट फ्रैंक इंडिया के वरिष्ठ कार्यकारी निदेशक गुलाम ज़िया ने बताया कि डेवलपर्स को ₹40,000 प्रति वर्ग फुट से कम कीमत वाले बाज़ारों में कुल क्षेत्रफल का 30-35% से अधिक सोसाइटियों को आवंटित नहीं करना चाहिए। कीमतें बढ़ने पर यह हिस्सा बढ़ सकता है, लेकिन इन सीमाओं के पार, नकदी प्रवाह में लचीलापन कम हो जाता है और परियोजनाएँ असुरक्षित हो जाती हैं। इसलिए, सोसाइटियों और डेवलपर्स दोनों को पर्याप्त बफर के साथ योजना बनानी चाहिए ताकि यदि चक्र नीचे की ओर झुकता है, तो समाधान और पूरा होने के लिए पर्याप्त जगह बनी रहे। मुंबई के पुनर्विकास का यह ₹1.3 लाख करोड़ का उछाल केवल एक संख्या नहीं, बल्कि एक शहरी बदलाव की कहानी है। यह दर्शाता है कि कैसे पुरानी इमारतों का नवीनीकरण शहर की भविष्य की जरूरतों को पूरा करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाएगा।